(綜合報道)劏房問題備受社會關注，市建局日前宣布收購九龍新填地街舊樓中，發現劏房問題比想像中嚴重。這類擠逼單位由市建局收購，正好發揮公營機構的社會角色，至於如何令到建成後的單位售價，可以惠及普羅市民，仍有不少地方要仔細研究。

市建局啟動重建的旺角新填地街項目，初步發現部分單位劏房比例高達「一劏七」，令項目內的劏房數量超出市建局原本估計的二百多個，有住戶形容大廈是「劏房樂園」，居住環境惡劣。

由公帑支持的機構收購這類物業，雖然付出成本遠高於私人機構，但效果理想得多。「劏房樂園」居住人口眾多，私人發展商視為雞肋，除非所在地段非常優越，否則不會考慮。

研究疏導市民對收樓不滿

再者，私人發展商為降低成本，必然盡量避免安置租戶，結果逼使大量居民要另覓居所，劏房問題只是由一幢大廈轉移至另一幢大廈，居民生活非但沒有改善，甚至可能要承受加租之苦。

房協收購「劏房樂園」，成本自然大增，財務壓力相應提升，但項目是否一定虧蝕，除了涉及市道，就要視乎如何處理收回的土地。以今次買入的物業計，業內人士估計成本每呎達九千元，加上地區品流複雜，回本並不容易。

今次收回的舊樓，雖然環境差劣，但幾年前油麻地果欄附近，亦有舊樓重建，並以超豪物業包裝，結果新盤定價遠超附近地段。現時市區物業呎價動輒過萬，加上私人發展商售樓，普遍以建築面積計算，如果地皮完全按照市場規律辦事，仍然有機會出現盈餘，關鍵只是利潤會否落入私人發展商口袋。

市建局出售樓宇，賣樓由合作的發展商負責，過往曾被批評「低價收購、高價賣樓」，特首參選人唐英年更形容為「貴到無倫」，這次收購新填地街舊樓，有區內居民坦言期望樓價不要太高。

市建局賣樓惹起爭議，皆因本身亦有局限，首先是重建工作期望可持續發展，盡量希望收回成本，不想作出額外補貼，故此訂出按市價賣樓的原則；再者，是局方不希望牽涉太多風險，盡量吸引私人財團參與，於是把項目設計和定價的主導權交出，當樓盤建成時，就算局方對定價有保留，迴轉的空間已經很小。

市區重建樓宇售價貴，有理性的根據，但從市民角度，很易會產生不滿，在回收舊樓過程中，「強奪民產」的指責就經常出現，負面情緒不斷積聚，實在有需要適當疏導。

定價策略要及早作出安排

避免市建局賣樓太貴引起市民不滿，是回應社會的聲音和訴求，不宜視為否定市建局角色或過去工作。要達致這個目標，不能到樓盤起好，推出應市前定價才做工夫，而是當項目策劃時就要研究，包括項目是否與私人財團合作、興建的物業質素和檔次，成本和售價的考慮，以及盈虧和補貼的因素。

市建局過去是承接土發公司的角色，主力改善舊區老化和居住環境差劣，現時處理「劏房樂園」等物業，間接發揮了改善居民生活的效果，應該是一種進步。至於是否應該和如何提供適合市民負擔能力的樓宇，是另一個很值得探討的問題，這些角色的優化和調整，局方可以主動研究，而政府同樣可以看看怎樣提出新思維。

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