發水樓研設限或扯高樓價 - 新浪網

發水樓研設限或扯高樓價

2009-06-21

(綜合報道)(星島日報報道)香港「發水樓」、「屏風樓」問題愈趨嚴重，可持續發展委員會昨日就《優化建築設計》開展為其四個月的公眾諮詢。政府的研究顯示，樓宇因豁免樓面面積措施，普遍起高七八層樓，因此考慮為樓高十二層或以上的住宅物業，設置總樓面面積寬免上限，住宅或綜合發展項目寬免上限佔總樓面面積兩成半至三成半。文件指出，業主或因樓宇密度減少，而負擔較高樓價。

可持續發展委員會昨日就《優化建築設計》開展為其四個月的公眾諮詢，探討如何藉着可持續建築設計，解決「屏風樓」、「峽谷效應」、建築物能源效益等一系列環境問題。委員會主席陳智思表示，今次諮詢重點探討三個問題，包括樓宇間距、樓宇後移及綠化問題；平衡寬免面積與樓宇環保及優化設施的安排；以及改善樓宇的能源效益。

現時樓宇的綠化設施、停車場、露台、機房及升降機大堂等的設施，均可享有總樓面面積寬免，不同密度樓宇寬免佔總樓面面積的四成至六成七；屋宇署早前針對九十七幢樓宇進行的研究顯示，高密度發展物業因各類寬免面積安排，平均增加約七點五層高，而中密度物業更增高八層。

當局正考慮為樓高十二層或以上的住宅物業設置總樓面面積上限，住宅或綜合發展項目的總樓面面積寬免整體上限可介乎樓宇總樓面面積的兩成半至三成半，而非住宅樓宇則介乎兩至三成。由於停車場是導致樓宇增高的主要「元兇」，文件提出可研究興建地下停車場或削減停車場面積寬免。

諮詢文件就總樓面面積寬免問題提出三個方案，方案一是維持現狀，對批出總樓面面積寬免時不施加任何發展管制。方案二是適量修訂政策，建議逐步引入發展管制，同時就總樓面面積寬免設立上限；此舉有助降低樓宇高度和縮減體積，又容許增設環保和創新設施，但由於誘因下降，樓宇可能減少提供會所或停車場等設施。

第三個方案則是大幅修訂政策，引入更嚴謹的管制參數，如不再寬免樓宇設施的總樓面面積、整體總樓面面積寬免施加嚴謹的上限，更強制規定採用可持續建築設計指引和提供具能源效益的設施。

文件分析，雖然降低樓宇高度和縮減體積可惠及鄰近環境，但卻可令土地發展潛力未能盡用，更令低密度地區承受人口密度增加的壓力，導致業主可能須支付較現時更高昂的物業價格。

陳智思認為，現階段難以估計收緊寬免措施對樓價的影響，「樓價由市場決定，當中涉及很多因素，如市場競爭等，而當樓宇要加入新設施，由業主來分擔亦很正常。」委員會計畫明年初向政府提交報告。發展局局長林鄭月娥指，政府對諮詢並沒有立場，會持開放和客觀態度面對諮詢，現階段會「退居幕後」讓委員會推動市民參與諮詢。